අපි පසුගිය ලිපියෙ කිව්ව මහා පරිමාණ ඉදිකිරීමක
ආරම්භය සහ සැළසුම සිදුවෙන ආකාරය පිළිබඳව. එතනදි මම පොරොන්දු වුනා තව කරුණු දෙකක්,
ඒ කියන්නෙ
1. සුඛෝපභෝගි
මහල් නිවසක අවැසි ඉඩ සහ සැළසුම
සහ
2.
එවැනි ඉදිකිරීමක වර්ග
අඩියක වියදම
ගැන ඊළඟ ලිපියෙ කතා
කරනව කියල. මේ අන්න ඒ අවස්ථාවයි.
1.
නිවාස සංකීර්ණයක ඉඩ සහ ප්‍රමාණ ගණනනය.
සාමාන්‍යෙන් ඕනම නේවාසික ගොඩනැගිල්ලක් කාන්ඩ තුනක් යටතෙ වර්ග
කරන්න පුලුවන්. ඒ තමයි, අධි සුඛෝපභෝගී, සුඛෝපභෝගී ( අර්ධ
සුඛෝපභෝගී තීන්නෙ ලංකාවෙ විතරයි - ඒක මිත්‍යාවක්
නිසා අතෑරල දාමු ) සහ සාමාන්‍ය කියල.
මෙතනදි මේ ගොඩනැගිල්ල අදාල කාන්ඩයට අයත් වෙන්න එහි තිබෙන
පහත පහසුකම් බලනව.
1. පිහිටා තිබෙන ස්ථානය
2. නිවසක තිබෙන ඉඩ ප්‍රමාණය සහ කාමර ගනන
3. නිර්මාණයේදි භාවිත කල අමුද්‍රවය
4. අභ්‍යන්තර නිමාවේ තත්වය
5. ආරක්ෂක උපාංග සහ ක්‍රමවේද
6. පොදු පහසුකම් හා ඒවායේ තත්වය
7. වෙනත් විශේෂාංග
මොනම වටිනා, ඉඩ කඩ ඇති සුපිරි නිවසක් උනත් එය තීන්නෙ
අත්තිඩියෙ බඩෝවිට හරි, බොරැල්ලෙ සීවලී පාරෙ හරිනං ඒක වටින්නෙ නෑ. ඒ වගේම ඒක ඉහල
පැළන්තියෙ කියන ඝනයට වැටෙන්නෙත් නෑ.
ඒ වගේම තමයි ඉඩ ප්‍රමාණය. මේ ඉඩ ප්‍රමාණය ලෝකෙ රටින් රටට
වෙනස්. උදා හරණයක් විදියට ඉඩ කඩ සීමිත ටෝකියොවෙ තට්ටු නිවසක සම්පූර්ණ ප්‍රමාණය වර්ග
අඩි 600ක් වෙන්නත් පුලුවන්. එකම ලංකාවෙ අඩි 1500ක් වෙන්නත් පුලුවන්.
ඒ රටේ තිබේ සම්පත් අනුව.
මතක තියා ගන්න මම මෙතන සුපිරි කියල කියන්නෙ "සුඛෝපභෝගී"
කියන අරුතින්. ඒ මට ලියන්න පහසුවට මිසක් ඒකෙන් අදහස් වෙන්නෙ නෑ "අධි සුඛෝපභෝගී"
කියන එක. මම දන්න විදියට ලංකාවෙ එහෙම ෆ්ලැට්ස් නෑ. ඒ කියන්නෙ බාතෘම්
වල වර්ල්පුල් ජැකුසි හයි කරල,
හෙලිපෑඩ් වහලෙ හයි කරල,
ඉතාලියෙන්, බ්‍රසීලෙන් එන ඉස්තරම්
මාර්බල් වලින් පොලොව සරසල, ස්ටුකෝ ෆිනිශස් උලාපු බිත්ති, ගෝල්ඩ් ලීෆ් අතුරපු
ප්‍රොෆයිල් සහ කෝර්නිෂ් තියෙන, ස්පාඤයෙන් බෙල්ජියමෙන්
එන ක්‍රිස්ටල් චැන්ඩිලිය,
ඇමරිකානු හෝ ස්විස් අරාක්ෂන පද්ධති, ජපානෙන් එන ස්වය්ංක්‍රීය වැසිකිලි කැසිකිලි පද්ධති වලින් පිරුනු අධි සුඛෝපභොගී මහල් නිවාස
ලංකාවෙ හැදෙන්නෙ නෑ ඉල්ලුමක් නැති නිසා.
මෙතන අපි කතා කරන්නෙ ලංකාවෙ හැදෙන සුඛෝපභෝගී මහල් නිවාස ගැන. සාමාන්‍යන් ලංකාවෙ
සුපිරි තට්ටු නිවසක් වෙන්නනම් අඩු ගානෙ කාමර තුනක්, සේවක කාමරය,
නාන කාමර දෙකක්
සමග වැසිකිලියක් සහ සේවක නාන කාමරය, කෑම කාමරය, විසිත්ත කාමරය යන
අංග වලින් සහ අඩු තරමෙ එක බැල්කනියකින්වත් සමන්විත වෙන්න ඕන. එහෙම කියන්නෙ ලංකාව සාපේක්ෂව
ටෝකියෝව, හොංකොන් වගේ ඉඩ
සීමිත, වියදම ඉතාම අධික
තැනක් හැටියට ගැනෙන්නෙ නැති නිසා.
අනික කෙනෙක් සුපිරි නිවසකට සුපිරි මිළක් ගෙවන්නෙ පහසුවට ඉන්න
ඕන නිසා. කුකුල් කූඩුවකට එහෙම ගෙවන්න කවුරුත් කැමති වෙන්නෙ නෑ. ඒත් ඉතින් ලන්කාවෙ සමහර
බ්‍රෝකර්ල වැල්ලවත්තෙ තීන දෙකයි පණහෙ ගෙවල් සුපිරි කියල ඇඩ් කරනව තමයි. හරිට කොරොල්ල
හරි ඇක්සියෝ හරි "සුපිරි අධි සුඛෝපභෝගී මෝටර්
රථ" කියල ඇඩ් කරනව වගේ:D. නමුත් සුපිරි ඒව හොයන මිනිස්සු එව්ව ගන්නෙ නෑ.
මේ ඉහත තීන්නෙ දැනට ලංකාවෙ ඉදිකෙරෙන අන්න එහෙම සුපිරි නිවාස
සංකීර්ණයක් වෙන Havelock City නිවාස සංකීර්ණයෙ DavidsonTower නිවසක සැලැස්ම. ඒකෙ ඒ ගොල්ලො දක්වල තියෙන විදියට වර්ග අඩි එක්දාස් පන්සීයක්
තීනව. සමහරෙකුට හිතෙන්න පුලුවන් මොන බොරුද, මේ කාමර තුනේ ගෙවල්
එච්චර ලොකුද, මේ අය මේ කියන්නෙ ගෙට යන එන පැසේජ් එකේ තීන ඉඩ එහෙමත් අල්ලල
කියල. ඒත් ඒක එහෙම නෙමෙයි. මට අදාල සමාගමේ මිතුරන්
හරහා Davidson Tower සැළසුම ගන්න හැකි උනත් නොයෙක් හේතු නිසා
ඒව මෙහෙම පලකරන්න වෙන්නෙ නෑ. ඒත් උදා හරනයකට සසැඳීමකට මම
ඉදිකිරීමෙදි සහභාගි උන ලංකාවෙ නොවෙන වෙනත් සුඛෝපභෝගී (අධි සුඛෝපභෝගී - super luxury නොවේ ) නිවාස සංකීර්ණයක
සැළසුමක් පෙන්වන්නම්.
මේ සැළසුමේ තියෙන්නෙ කාමර දෙකයි, නාන කාමර දෙකයි
කුස්සියයි, කෑම/විසිත්ත කාමරයයි
විතරයි. සේවක කාමර, විසාල බැලකනි වගේ Davidson Tower එකේ තියෙන සුපිරි
අංග නෑ. ඒත් මම කාමරයෙන් කාමරට දක්වල තියෙන මිණුම් අනුව ඔබට බලාගන්න පුලුවන් ඒකක වර්ගඵලය.
හොඳට බලන්න, අපි මේ වර්ගඵලය මනින්නෙ බිත්ති අතෑරල.
( ඒත් ඔප්පු ලි යද්දි සම්පූර්ණ ගෙයි ප්‍රමාණය ගනිද්දි අන්තිමට බිත්ති වල වර්ගප්‍රමාණයත්
මැනල අරන් එකතුකරනව. ). අඩු ගනනෙ පොදු පහසුකමක් වෙන සේවා උමග වත්
ගනන් ගන්නෙ නෑ. මේ සම්පූර්ණ නිවසෙ වර්ග ඵලය බැල්කනිය සමග ( සේවා උමග රහිතව
) ගත්තම වෙන්නෙ වර්ග මීටර් 109 විතර. ඒ කියන්නෙ
වර්ග අඩි 1172 විතර.
එහෙම බැලුවම කාමර දෙකක් විතරක් තීන නිවසක් 1100sqft වෙනකොට
නිදන කාමර තුනක්,
සේවක කාමර, විසාල බැල්කනි සහිත
නිවසක් අඩි එක්දාස් පන්සීයක් වීම සාමාන්‍යයි කියල ඔබට පැහැදිලි ඇති.
ඒකයි මම කලිනුත් කිව්වෙ ලෝකෙ මේ වගේ රටවල සුපිරි නිවසක් කියන්නෙ වර්ග අඩි 900 කුකුල් කූඩුවක්
නොවෙන බව.
හොඳයි දැන් අපි කොහොමද මේ නිවසෙ වර්ග අඩියක මිළ තීරනය කරන්නෙ.
මේක මූලික අවස්ථාවෙදි හරි පැහැදිලියි. ඒ කියන්නෙ ඉදි කිරීම
සැළසුම් කරන මොහොතෙදි බොහොම පහසුවෙන් කරගන්න පුළුවන්. වෙන්නෙ මෙහෙමයි.
2.1 අර මම කලින් ලිපියෙ කිව්ව ප්‍රමාණ මිනුම් පත්‍රයට ( BOQ) අනුව ගොඩනැගිල්ල
හදන්න යන සම්පූර්ණ වියදම ගණනය කරනව. ඒ කියන්නෙ මූලික ප්ලෑන් එක අඳින පුද්ගලයාගෙ ඉඳල
අවසාන පීත්ත පටිය එල්ලන කෙනා දක්වා යන වැඩ කුළී සහ ඒ සියල්ලට යන බඩු කුලිය. මෙතන ගෙවල්
ටික විතරක් නෙමේ ඉඩම සංවර්ධනය කරල,
අත්තිවාරමේ ඉඳන්,
පාකින්, ලිෆ්ට්, ක්ලබ් හවුස් වගේ
සේරම පොදු පහසුකම් වල වියදමත් එකතු කරගන්නව.
එතනදි මේ වියදම බලන්නෙ සම්පූර්ණ බිල්ඩිමටම යන කොන්ක්‍රීට්, ගඩොල්, ටයිල් ව ල මිසක්
බිල්ඩිමේ එක තැනක වර්ග අඩියක් හෝ මීටරයක් අරන් එතනට යන වියදම සම්පූර්ණ ගොඩ නැගිල්ලෙ
වර්ග ප්‍රමාණයෙන් වැඩි කරල නෙමෙයි.
ඒ වගේම එක නිවසකට යන මුදල හොයල ඒක නිවාස ගානෙන් වැඩි කරලත්
නෙමෙයි.
වෙන්නෙ ඒකෙ අනික් පැත්ත.ගනන් හදන්නෙ සම්පූර්ණ බිල්ඩිමට යන
වියදම.
2.2 ඔහොම හදා ගන්න ඉදි කිරීමේ වියදමට ඉන් පස්සෙ එකතු කරනව වෙනත්
වියදම්. ඒ කියන්නෙ ඉඩම මිළදී ගන්න මූලික පියවර තියාපු දවසෙ ඉඳල ගොඩනැගිල්ල හදන්න ආයතනයකට
භාර දෙනකල් උනු අනෙකුත් වියදම්. ඒවට අර ඉඩම ගත්තු ගාන විතරක් නෙමෙයි, මැනපු ගාස්තු,
බලපත් ගාස්තු,
වගේම ඉඩම ගන්න බැංකු
ණයක් ගත්තනම් ඒකෙ පොළිය එහෙමත් එකතු වෙනව.
2.3 ඉන් පස්සෙ එකතු කරනව ඉදිකිරීමෙන් පසු වියදම්. ඒ කියන්නෙ මේ
ගොඩ නැගිල්ල සැළසුම් කිරීමීදී ගණනය කල කාලය පුරා නඩත්තුවට අවශ්‍ය මුදල, ඒ වගේම ගොඩ නැගිල්ල
හදන්න බැංකු ණය ගත්තනම් ඒ පොළිය සහ අවසානෙ ගොඩ නැගිල්ල
කාලෙ ඉවර උනාම කඩල අයින් කරන්න යන මුදල වගේ දේවල්.
මෙතනදි ලංකාවෙදි ඔය කඩල අයින් කරන වියදම් බොහෝ විට ගනන් ගන්නෙ
නෑ, ඒ අපේ අය හදන්නෙ කඩන්න බලන් නෙමෙයි නිස. ඒත් දියුණු රටවල ඕනම ගොඩ නැගිල්ලක සැළසුම්
කල ජීවිත කාලෙ ඉවර උනාම කඩල අයින් කරන්න ඕන.
ඉන් පස්සෙ මෙන්න මේ කියපු අටෝරාසියක් වියදම් වල එකතුව ඒ කියන්නෙ
අපි උදා හරනෙකට ගමු මෙහෙම.
2.1 බිල්ඩිම හදන්න මිලියන
එකයි.
2.2 ඉඩමට මිලියන එකයි + බිල්ඩිම හදන්න පටන්ගන්න
කලින් ගිය වියදම රුපියල් මිලියනයි.
2.3 අවුරුදු පණහක් නඩත්තුවට
සහ ඉන්පස්සෙ කඩල අයින් කරන්න මිලියන දෙකයි.
සේරම වියදම මිලියන පහයි.
ඔන්න වියදම.
දැං කොහොමද වර්ග අඩියක වියදම හොයන්නෙ.
මෙන්න මෙතනදි තමයි Marketing වියදම සහ Construction
වියදම කියන දෙක කරළියට එන්නෙ.
කන්ස්ට්‍රක්ෂන් අඩියක ( වර්ග ඒකකය ) මිළ.
අර මම උඩ අංක 2.1 වල කිව්ව මේ ගොඩ
නැගිල්ල අත්තිවාරමේ ඉඳල අවසාන තීන්න්ත ටච් අප් එක ( මේකට සුදුසු සිංහල වචනයක් දන්න
කෙනෙක් දෙන්න ) දක්වා ගිය වියදම තමයි කන්ස්ට්‍රක්ෂන් වියදම. මේක අපේ උදා හරනෙ විදියට
මිලියන එකයි. එතකොට ඒ මිලියන එක බෙදනව අපේ ගොඩ නැගිල්ලෙ සමස්ථ වර්ගඵලයෙන්. ඒ කියන්නෙ
උදා හරණයක් විදියට ගොඩ නැගිල්ල තට්ටු දහයයි, එකක අඩි දාහයි නම්,
මිලියනය බෙදනව 10,000න්. එතකොට වර්ග
අඩියකට වියදම රුපියල් 100. මේ
ගණනය කිරීමෙ ක්‍රමයට QS වල කියන්නෙ Floor Area Method කියල.
මීට අම්තරව දළ වටිනාකම හොයන පහසු ක්‍රම තව් කිහිපයක් තියෙනව Cube
Method, Typical Bay Method වගේ. ඒත් බහුලව භාවිතා වෙන්නෙ මේ ක්‍රමයයි.
වෘත්තීය ගොඩනැගිලි කොන්ත්‍රාත්කරුවො, ප්‍රමාණ සමීක්ෂක
ආයතන, ඉංජිනේරු ආයතන තමන් සම්භන්ධ වෙච්චි මේ වගේ එක සමාන මට්ටමේ ගොඩනැගිලි කිහිපයක
දත්ත එකතු කරල විශ්ලේෂනය කරල වර්ග අඩියක් සඳහා යන සම්මත මිළක් හඳුනාගෙන
ඒක පාවිච්චි කරනව මිණුම් දන්ඩක් හැටියට. ඒ කියන්නෙ අර මම කලින් ලිපියෙ කිව්ව වගේ කෙනෙක් අලුතෙන් ගොඩ නැගිල්ලක් හදන්න බලාපරොත්තු
වෙනවනම් ඒ වගේ දෙයකදි දළ වියදම හොයා ගන්න වගේ
ප්‍රාථමික මට්ටමේ ගණනය කිරීම් වලට යොදා ගන්නව.
මේ පහත තීන්නෙ ලංකාවෙ ප්‍රකට ඉදිකිරිමේ සමාගමක් මීට වසර හතකට
විතර කලින් කරපු එවැනි දත්ත එකතුවක්. ලංකාවෙ උද්ධමනය ඉහල නිසා මේවගෙ වර්ථමාන වටිනාකම්
වෙනස් වෙලා. මෑතකදි කරපු මෙහෙම දේවල් එළියට දෙන එක සදාචාරත්මක නොවෙන නිසා තමයි පරණ
දත්ත පෙන්වන්න උනේ.
දැන් මාර්කටින් වල පෙන්වන අඩියක වියදම හොයාගමු.
ඒකට තමයි අර මම කිව්ව සම්පූර්ණ වියදම ඕන වෙන්නෙ.
දැන් අපේ උදා හරනෙ විදියට ඒක මිලියන පහයි.
එතකොට මේ තට්ටු දහයෙ බිල්ඩිමේ තට්ටු අටක එකක ගෙවල් හතර ගානෙ
ගෙවල් තීනව කියමු. එතකොට සම්පූර්ණ ගාන ගෙවල් 32යි. මේ ඔක්කොම ගෙවල්
එක සමාන කියල අපි පහසුවෙන්න හිතුවොත්, එක ගෙයක ඇතුලත වර්ගඵලය අඩි දෙසීයයි කියල
ගත්තොත් ( පොදු මං පෙත් පඩි පෙළවල් අයින් කරල ) සම්පූර්න ගෙවල් වර්ග අඩි ගාන 6400යි.
එතකොට වෙන්නෙ අර මිළියන 5 මේ 6400න් බෙදනව. එතකොට
මුලින් අඩිය 100ට තිබ්බ ගෙවල් අඩියක දැන් වියදම වෙනව රුපියල් 781ක්. ඇත්තටම මේක
තමා සැබෑ අඩියක "වියදම" වෙන්නෙ. ( මතක තියා ගන්න මේක
ඉදි කිරීමේ වියදම නොහොත් construction cost නෙමෙයි ).
ඉන් පස්සෙ තමයි මිළ කරන්නෙ.
ඕනම තට්ටු නිවසක් විකුණද්දි ඔප්පුවෙ තියෙන්නෙ නිවසෙ ඉඩ ප්‍රමාණය
විතරයි.
ඒ නිසා පොදු පහසුකම් වල ඉඩ අල්ලල
බොරු ගනන් වැඩි කරල කියන්න බෑ. මොකද ඔප්පුවෙ තියන ප්‍රමාණය මැනල බැලුවොත් අහුවෙන නිසා.
ඒ නිසා තමයි ඒ පොදු පහසුකම් වල වියදම මිළට එකතු කරන්නෙ.
දැන් අපේ උදාහරනෙ විදියට අඩියක් රුපියල් 781 වෙන ගෙයක අඩියක්
විකුනන්නෙ කීයටද?
ඒක හරි සංකීර්ණ ක්‍රියාවලියක්. මේ මිළ සඳහන් කරන්න නොයෙකුත්
හේතු බලපානව.
මේ වෙනකොට අදාල ප්‍රදේශයෙ නිවාස වල තියෙන
ඉල්ලුම වැනි බාහිර, හිමිකරුගෙ පාළනයෙන් පිට තිබෙන දේ වගේම, ඒ ඒ නිවාස තිබෙන
මහල, ජනෙල්වලින් ලැබෙන දර්ශනයේ සුන්දරත්වය වගේ නොයෙකුත් හේතු මත එකම නිවාස සංකීර්ණයක
එකම පිරිවිතරයන්ට (specifications) හදපු ගෙවල් එක එක ගනන් වෙනව.
ඒ වගේම නිවාස සංකීර්ණ වල කෙරෙන ව්‍යාපාරික
සූදුව තමයි හදන්න කලින්ම විකුනන්න ගන්න එක.
එතකොට අර මූලික වියදම, අපේක්ෂිත ලාභය වගේ
කරුණු කීපයක් මත විතරක් මිළ තීරනය උන ගෙයක් අඩුවට ගන්න පුළුවන්.
ඒත් මිළදී ගන්නා දරන්නෙ අවධානමක්, මොකද කියන කොලිටියට
සහ කාලෙට වැඩේ නොකෙරුන්තො ස ල්ලි වතුරෙ. (පහුගිය කාලෙ ඩුබායි වල එහෙම උන ගොඩනැගිලි
සෑහෙන්න තීනව.)
පස්සෙ බිල්ඩිම හදල ඉවර උනාම වැඩි ගානකට ආයි විකුණනව. ඒත්කොට
සමහරවිට ගත්තට වඩා සියයට තිහ හතලිහ වැඩි මිළට විකිනෙනව.
ඉතින් ඒ නිසා විකුණුම් මිළ තීරනය කරන්නෙ අයිතිකරුවත් කොන්ත්‍රාත්කරුවත්
නෙමෙයි වෙළඳපොල සාධකයි.
මම හිතනව පුලුවන්තරම් කෙටියෙන් සහ පැහැදිලිව සේරම කිව්ව කියල.
එහෙම වෙද්දි යම් අතපසුවීම් වෙලානම් දන්න අය කියන්න. නොදන්න
දේ පැහැදිලිකරගන්න ඕන අය අහන්න.
අනික මේ මම කිව්වෙ පොදු ක්‍රමය. මේකෙ පොඩි පොඩි වෙනස් කම්
තීන්න පුළුවන් වගේම මම නොකිව්ව සහ නොදන්න තවත් දේ මේකට එකතු වෙන්නත් පුලුවන්. ආයි කියනව..එන්න
අපි දැනුම බෙදාගමු.
මම කලින් කිව්වනෙ අර ඉස්සෙල්ල ලිපියෙ දාපු පින්තූරෙ එතන දැම්මෙ
හේතුවක් ඇතුව කියල. ඒතමයි ICC සමගම හදාපු Iceland Residencies කියන ගොඩනැගිල්ල.
ඒකෙ සම්පූර්න BOQ එක, ඒකියන්නෙ වැළි කැටෙන් කැටේට නෙමෙයි කියුබ් එකෙන් එකට ගනන්
දාපු cost bill එක මගේ ගාව තීනව. ඉතින් මේ ගැන තව උනන්දුවෙන කෙනෙක් එක්ක
ඒ විස්තර බෙදා ගන්න පුළුවන් ඔබ කව්ද රැකියාව කරන්නෙ කොහෙද කියල මට මේලකින් දැන්නුවොත්.
අනික ඉදිකිරීම් ගැන දැණුම බෙදා ගන්න කැමති අය මට මේල් කරන්න, අපි දන්න දේ හුවමාරු
කරගමු.
මම මේ බ්ලොග් එක පටන් ගත්තෙ ආතල් එකට කතා ලියන්න මිස මෙහෙම
විකාර ලියන්න නෙමෙයි. ඒ නිසා හෙන හත ගැහුවත් වෙන වෘත්තීය ලිපි ලියන්නෙ නෑ...නෑමයි..!
අසාසිටි ඔබ සැමට ස්තූතියි!
සැමට යහපත් පැතුම් ඉටුවෙන සුභ නව වසරක්....!
